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过去20年中国房价是怎样涨起来的

2019/11/09 来源:金昌汽车网

导读

如果说中国三十年的经济增长对于世界来说是一个不解之谜,那么近二十年来中国房价的狂飙突进更是一个难以理解的奇迹。从1998年住房市场化改革

过去20年中国房价是怎样涨起来的

如果说中国三十年的经济增长对于世界来说是一个不解之谜,那么近二十年来中国房价的狂飙突进更是一个难以理解的奇迹。

从1998年住房市场化改革开始,中国房价就步入一条不归路。这20年里,中国商品房价格翻了将近三倍,北上广深等一线城市更是翻了六七倍。1998年全国均价刚突破2000元,2015年均价为7571元,增幅高达279%。

至于北上广深,1998年-2001年之间,均价基本在3500元-5000元之间徘徊,而2016年9月四地均价已蹿升到4.0万、4.5万、1.87万和5.5万,涨幅在4-9倍之间。

这20年的房价上涨,可以分为三个阶段:从1998年到2007年是第一阶段,房价一直上涨,未有消停;从2009年到2013年为第二阶段,房价从08年世界金融危机的谷底一路反弹;第三波则是2015年至今,楼市不仅一转2014年的下行趋势,甚至开始了令人瞠目结舌的暴涨。

这三个阶段,其实对应着中国经济发展的三个不同阶段。要想理解这20年中国房价暴涨之谜,就必须探寻中国经济增长的路径及其问题。

过去20年中国房价是怎样涨起来的

房地产总市值与GDp之比

1998-2007年:房价暴涨的开始

众所周知,中国住房市场化改革开始于1998年,当时一纸文件废除了延续数十年的福利分房制度,从此所有人都走上买房的不归路。

这一波房价上涨是见者有份,所有城市都享受到房价红利。大背景是经济增长、居民收入增长、城镇化推进、人口红利和全民住房改善的需求。

当时,中国经济增长一骑绝尘,居民收入随之水涨船高,由此产生对于住房改善的需求;城镇化增长飞速,人口增长还未出现危机,劳动力红利仍在滋补加工产业,为城市提供源源不断的人口和劳动力增量。

过去20年中国房价是怎样涨起来的

数据显示,从2003年开始,中国GDp增速连续五年保持在10%以上,居民收入增速虽然不及GDp增速,但增长同样强劲,1998年全国城乡人均可支配收入仅为5425元,2007年则达到13786元,增长将近2倍。同时,在城镇化方面,1998年中国的城镇化水平33.35%,2008年为46.99%,10年提升13个百分点。

良好的经济基本面,与经济增长同步增长的居民收入,无疑为房价上涨提供了坚实的支撑。这十年间,除了最开始的几年,受金融危机余波和政策滞后效应影响,房价出现反复之外,随后的几年房价均是一路暴涨,其中2004年、2005年和2007年的涨幅都达到了15%左右。

2009-2013年:越调越涨的怪圈

2008年,全球陷入金融危机,依赖于出口贸易的中国经济随之下滑,经济政策在年初还是“防过热”,到年中已经变成“保增长”。经济下滑,房地产业感受最为深刻,从年初就开始传出房地产中介关闭门店的消息,上海、深圳土地因报价过低或无人报价而流拍的消息不绝于耳,地王退地,房地产商宣布降价,引发业主愤怒抗议。

这不是中国面临的第一次房价危机,早在1993年,国人就体现过海南房地产泡沫破裂时的惊心动魄。然而,与1993年相比,2008年则让人感到一股寒冬的味道。地方政府拼命救市,给予购房者补贴,下调契税,暂停征收楼市印花税,放宽信贷……十八般武艺用尽,然而无济于事。

真正的救命稻草终于来了。2008年底,四万亿计划横空出世,本意为扩大内需,但资金大多进入房地产、地方融资平台及产能过剩行业,最终导致整体的信贷规模扩大为10万亿级别。

2008年房地产行业还是一片哀嚎,2009年又陷入一片狂热,当年全国房价涨幅高达23.2%,创住房市场化改革之后的新高。随着房价暴涨,经济过热,房地产调控政策再次降临。

2009年底,为遏制房价过热,“国四条”出台;不到半年,国务院又发布了“史上最严厉的调控政策”——“国十条”,限购逐步向46个城市铺开;时隔一年,2011年,“新国八条”出台,限贷政策加码,限购政策向全国铺开。然而,房价仍旧疯狂,2013年,“新国五条”面世,二手房交易个税提升到20%,楼市出现避税离婚潮。

从“国四条”到“国十条”,从“新国八条”到“新国五条”,短短四年间,楼市调控政策不断加码,然而房价却一路上扬。房价为何陷入越调越涨的怪圈?

一个重要的原因在于,楼市调控政策只是为了防止楼市过热,而非降低房价,相反,房价一旦出现下跌势头,救市政策就会随之而来;另一个重要的原因在于,货币超发,信贷宽松,市场上资金涌动,房价随之上扬。四万亿带来的信贷规模高达10万亿,大部分流入房地产行业,房价焉能不涨?

其实,货币超发,伴随着近20年房价上涨的整个过程,在2009年之后体现的最为明显。事实上,2015-2016年最新一波的房价暴涨,正是信贷宽松的结果。

2015至今:高处不胜寒

2014年,中国房价下行,市场一片悲观之声,关于楼盘降价倾销的消息不绝于耳。然而,2016年的楼市,却让唱空者大跌眼镜,中国房价非但没有陷入谷底,反而一跃而起,以超出之前的上涨幅度,震惊了所有人。

为什么房价能够从谷底弹起?往大了说,中国楼市上涨的远期因素仍未消失,城镇化刚刚完成了56%,未来还有巨大的上升空间,尤其是一二线城市,经济转型的优势迅速转化人口竞争的优势;往小了说,经济对于房地产的依赖,决定了楼市短期在国民经济中依旧有着举足轻重的作用,适逢货币宽松,一二线城市房价迎来新一波上涨。

然而,城镇化尚有空间,只能解释房价有远期上涨的可能,但一二线城市房价在短期内出现暴涨,则更多是地方托市、资金荒和货币宽松的结果。

2014年以来,楼市新政密集轰炸,2014年刚出台930新政,不到半年,2015年又加码330新政,伴随着取消限购、放松限贷、鼓励房地产开发、放宽公积金贷款,托市的动机一目了然。与此同时,从2014年开始,连续三次降息、两次降准,让市场上资金涌动。

这一轮暴涨,说到底是房地产拉动经济的产物。无论是政策放松还是货币宽松,都服务于这一基本目的。然而,房价暴涨带来两大负面效果:一是普通居民不堪重负,房价成为严重社会问题;二是实体经济仍旧一蹶不振,信贷宽松效果走偏,房地产业无法独善其身。

正是在这种背景下,2016年十一期间,楼市调控政策密集出台。但同样,楼市调控意在稳定楼市,而非降房价;房地产业依旧被视为支柱行业,托底经济增长的用意犹在。所以,不难想象,这一轮史上最严楼市调控会有什么结果?然而,未来会怎样?

作用于过去二十年房价暴涨的经济红利所剩无几:人口增长出现危机,老龄化已见端倪,经济高速增长阶段终结,实体投资一蹶不振,只有城镇化还有部分上升空间。

显然,见者有份的时代已经过去,除了拥有转型优势和公共资源溢价的一二线热门城市,大多数城市都无法再共享房价上涨的红利。

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